Покупать или подождать: могут ли льготные ипотеки обрушить рынок жилья

Весна 2024 года в Казахстане ознаменовалась новыми льготными ипотеками. Через три недели заканчивается масштабная жилищная программа "Отау", а уже с 1 мая стартует новая программа "Наурыз", сообщает Zakon.kz.

Как эти госпрограммы отразятся на стоимости жилья по всей стране и не рухнут ли цены на квартиры, рассказала эксперт по недвижимости Нина Лукьяненко.

Рынок жилья в Казахстане уже три года находится если не в кризисе, то в глубоком застое. Причиной тому – высокие ставки по ипотеке, существенная инфляция, негативные мировые процессы. Ситуацию не выправил ни массовый вброс денежных средств из ЕНПФ, ни череда льготных жилищных госпрограмм. В итоге количество сделок купли-продажи жилья за 4 года упало почти втрое. В 2021 году было совершено 606 056 сделок, в 2022 году – 465 822 сделки, а в 2023 году – всего 370 551 сделка.

В текущем году "парад льготных ипотек" продолжается. Но они тоже не смогут существенно оживить ситуацию на жилищном рынке.

Программа "Отау" рассчитана в основном на молодежь в возрасте до 35 лет, считает Лукьяненко. При этом на момент подачи заявки участник и члены его семьи в течение последних 5 лет не должны быть собственниками жилья. Они также обязаны иметь сберегательный счёт в "Отбасы банке", открытый не позднее чем за 18 месяцев до подачи заявки на ипотеку.

Помимо этого, в программе "Отау" есть ещё ряд ограничений. Там очень сложная система формирования списка участников. В него войдут те, кто наберет больше всего баллов. Например, за наличие зарегистрированного брака будет начислено 10 баллов, а за наличие детей – 50 баллов, вне зависимости от количества.

"То есть программа "Отау" очень узкоцелевая, она направлена на людей, которые впервые приобретают себе квартиру, и её результаты совсем незначительно отразятся на количестве сделок по купле-продаже жилья". Нина Лукьяненко

Что касается программы "Наурыз", то здесь (в отличие от "Отау") будут участвовать не только вкладчики "Отбасы банка", но и другие категории граждан. Прежде всего те, кто стоит на очереди акиматов на получение жилья: молодые семьи, жители моногородов, районов. Известно также, что в первый год по этой программе предполагается выдать 12 тысяч льготных займов.

"Если учесть, что в 2023 году было совершено 370,5 тысячи сделок, то эти 12 дополнительных тысяч ничего не решат. Говоря другими словами, цены на рынке жилья всегда зависят от баланса предложений и платежеспособного спроса. Сегодня мы видим, что платежеспособный спрос не настолько силен, чтобы что-то радикально изменить". Нина Лукьяненко

Что касается общих тенденций на рынке жилья, то здесь, по мнению эксперта, сложилась несколько парадоксальная ситуация. Цены на вторичное жилье (40-60 лет эксплуатации) сравнялись с ценами на новостройки. И здесь неизбежно произойдет откат, потому что этот сектор явно перегрет.

Рынок первичного жилья, напротив, останется на сегодняшнем уровне (возможен только инфляционный рост 10-15%). Но здесь, как считает специалист, есть очень непростые и симптоматичные тенденции.

"Во-первых, застройщики привязаны к импортируемой инфляции (поскольку львиную долю стройматериалов мы покупаем за рубежом), и это во многом объясняет высокие цены на жилье. Во-вторых, идут очень серьёзные проверки со стороны государства на предмет соблюдения законов о долевом участии – многие застройщики лишаются лицензий, их дома сносят. В-третьих, у застройщиков есть большие проблемы в плане продажи квартир. Все это грозит если не кризисом, то стагнацией в строительной отрасли". Нина Лукьяненко

Чтобы этого не произошло, государство запускает льготные ипотечные программы. Они во многом предназначены для поддержания строительства в Казахстане – сферы, где задействовано максимальное количество работников.